大富翁世界之旅-談海外不動產投資架構及租稅效果

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前言

鑑於臺北市區房價居高不下,而租金受限於薪資水準無法提高,使得購置台北市不動產收取租金之投資報酬率偏低,因此愈來愈多人考慮投資日本、英國、美國等海外不動產出租,賺取較高之收益率。然而,投資海外不動產的架構應如何規劃?各種架構有何差異?台灣稅法如何規範?台灣稅局如何查核?本文簡要分析以下五種架構:

  • 個人持有國外不動產
  • 台灣公司持有國外不動產
  • 台灣公司國外分公司持有當地不動產
  • 台灣公司國外子公司持有當地不動產
  • 個人透過國外公司持有當地不動產

一、個人持有國外不動產

  • 課稅方式:計入個人「最低稅負制」的「海外來源所得」。其中:
    • 一申報戶全年之本款所得合計數未達新臺幣一百萬元者,免予計入
    • 每年新臺幣六百萬元扣除額
    • 其中已繳納國外所得稅可抵免台灣所得稅,但以台灣目前所得稅率(17%)為限。
  • 查核方式:原則上採「試算」方式,對成本費用的舉證標準也較公司相對寬鬆。

二、台灣公司持有國外不動產

  • 課稅方式:與台灣公司的國內所得合計課稅。其中已繳納國外所得稅可抵免台灣所得稅,但以台灣目前所得稅率(17%)為限。台灣公司再以「股利」方式分配予股東,計入股東當年度「營利所得」。
  • 查核方式:針對境外發生的成本費用,國稅局實務上可能要求經過當地會計師簽證,使得舉證及營運成本增加。

三、台灣公司國外「分公司」持有當地不動產

  • 課稅方式:
    • 第一階段:國外分公司向當地政府完稅。
    • 第二階段:國外分公司盈餘匯回。國外分公司向當地政府完稅後,稅後盈餘匯回台灣總公司原則上不需扣繳(但仍需向當地會計師再次確認)。
    • 第三階段:台灣總公司向台灣政府完稅。台灣公司的國內所得加上國外分公司所得後,一併向台灣國稅局申報。其中已繳納國外所得稅可抵免台灣所得稅,但以台灣目前所得稅率(17%)為限。
    • 第四階段:台灣總公司分配股利予股東。台灣公司最後再以「股利」方式分配予股東,計入股東當年度「營利所得」。
  • 查核方式:國外分公司視為台灣總公司的一部份,其成本費用仍屬於台灣國稅局查核範圍。因此國稅局實務上可能要求當地會計師簽證外國分公司之成本費用及損益計算。

四、台灣公司國外「子公司」持有當地不動產

  • 課稅方式
    • 第一階段:國外子公司向當地政府完稅。
    • 第二階段:國外子公司盈餘匯回。國外子公司向當地政府完稅後,以「股利」方式將盈餘匯回台灣母公司通常需再扣繳。
    • 第三階段:台灣母公司向台灣政府完稅。台灣公司的國內所得加上國外股利所得後,一併向台灣國稅局申報。其中已繳納國外所得稅(股利被扣繳部分)可抵免台灣所得稅,但以台灣目前所得稅率(17%)為限。
    • 第四階段:台灣母公司分配股利予股東。最後台灣公司再以「股利」方式分配予股東,計入股東當年度「營利所得」。
  • 查核方式:國外子公司視為與台灣母公司彼此獨立的個體,其成本費用與台灣母公司或台灣國稅局無關。台灣國稅局原則上不要求國外子公司損益經當地會計師簽證。

五、個人透過國外公司持有當地不動產

  • 課稅方式:
    • 第一階段:國外公司向當地政府完稅。
    • 第二階段:國外公司向當地政府完稅後,以「股利」方式將盈餘匯回台灣個人通常需再扣繳。
    • 第三階段:台灣個人向台灣政府完稅。計入個人「最低稅負制」的「海外來源所得」。其中:
      • 一申報戶全年之本款所得合計數未達新臺幣一百萬元者,免予計入
      • 每年新臺幣六百萬元扣除額
      • 其中已繳納國外所得稅可抵免台灣所得稅,但以台灣目前所得稅率(17%)為限。
  • 查核方式:原則上採「試算」方式,對成本費用的舉證標準也較公司相對寬鬆。

結論與建議

原則上,從台灣稅的角度而言,個人直接持有海外不動產可能是稅負成本較低的方案;台灣公司直接持有或透過海外分公司持有當地不動產,雖然可能省下盈餘匯回的扣繳稅款,但增加了委任當地會計師簽證的成本,本身也需計入海外所得向台灣政府申報;台灣公司透過海外子公司持有不動產,原則上股利匯回時需扣繳,但省下委任當地會計師簽證的成本,但本身也需計入海外所得向台灣政府申報;而個人透過外國公司持有當地不動產,原則上股利匯回時需扣繳,本身則適用最低稅負制,可能是較折衷的方案。 除了台灣稅,尚需考慮:

  • 各主權國家之課稅規定:當交易涉及多個課稅主權國家時,需要逐一分析各主權國家的課稅方式,如此才能找出整體最適之方案,以免顧此失彼。
  • 租稅協定之適用:台灣目前與25個國家簽署全面性所得稅協定。租稅協定中至少有兩項內容需注意:
    • 較優惠之扣繳稅率:若採用股利匯回之方案,可考慮向當地國政府申請適用較低之扣繳稅率。
    • 資訊交換協議:台灣與締約國可交換必要之課稅資訊。換言之,台灣國稅局可依照租稅協定向締約國要求提供台灣公司或個人在當地之必要課稅資訊。而跨國間租稅資訊的透明程度對納稅義務人的風險也將造成影響。

圖片來自Parker Brothers

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james, Chang

執業會計師,踏上創業之旅的冒險家;
不斷思考如何在這個傳統的行業創新,也喜歡協助新創事業解決傳統問題;
深信知識是兼顧環境保護與經濟發展的答案;
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