公司持有不動產系列(一)課稅架構

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近來許多投資人考慮以投資/租賃公司名義持有不動產。本系列旨在介紹基本課稅架構及探討其中重要之議題。共分為兩篇:

  • 第一篇、課稅架構
    • 不動產之取得
    • 不動產之持有
    • 不動產之使用收益
    • 不動產之處分
  • 第二篇、重要議題
    • 不動產租賃公司之設立-實物抵繳股款
    • 不動產租賃公司之運作-成本計算、營所稅風險
    • 不動產之處分:土地、建物售價之區分、統一發票開立時點、售價與成本之申報與查核

一、不動產之取得

(一)土地所有權移轉:土地增值稅
  • 納稅義務人:原持有人
  • 稅額:土地漲價總數額*適用稅率(20%~40%,視持有期間、自用住宅、消費者物價指數等條件而定)(線上試算
  • 性質:地方稅
(二)房屋所有權移轉:契稅
  • 納稅義務人:取得所有權人(公司)
  • 稅額:房屋評定現值*適用稅率(2%~6%,視交易種類而定)(線上試算
  • 性質:地方稅

二、不動產之持有

(一)持有土地:地價稅
  • 納稅義務人:土地所有權人(公司)
  • 稅額:土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額*適用稅率(10/1000~55/1000,視地價總額等條件而定)(計算說明
  • 性質:地方稅
(二)持有房屋:房屋稅
  • 納稅義務人:房屋所有人(公司)
  • 稅額:房屋評定現值*適用稅率(1.2%~5%,視用途而定)(計算說明
  • 性質:地方稅

三、不動產之使用收益

(一)公司階段-租金收入:營業稅、營所稅
    • 營業稅:公司出租土地或房屋,屬在中華民國境內銷售勞務,屬營業稅課稅範圍,應就銷售總額繳納5%營業稅。
      • 納稅義務人:營業人(公司)
      • 稅額:銷項稅額-進項稅額(線上試算
      • 性質:國稅
    • 營所稅:
      • 納稅義務人:有所得之營利事業(公司)
      • 稅額:年度所得*17%(線上試算
      • 性質:國稅
(二)股東階段-股利:綜所稅或未分配盈餘稅

公司階段繳完營所稅後,接著由稅後盈餘提列10%法定盈餘公積,並分發員工紅利,剩餘為可分配之盈餘:

  • 如果盈餘分配:一方面股利總額計入股東個人綜所稅之「營利所得」,另一方面分配可扣抵稅額予股東抵減其綜合所得稅。
  • 如果盈餘不分配:加徵10%未分配盈餘稅。

四、不動產之處分

(一)公司階段
  • 土地所有權移轉:土地增值稅
    • 納稅義務人:原持有人(公司)
    • 稅額:土地漲價總數額*適用稅率(20%~40%,視持有期間、自用住宅、消費者物價指數等條件而定)(線上試算
    • 性質:地方稅
  • 房屋所有權移轉:契稅
    • 納稅義務人:取得所有權人
    • 稅額:房屋評定現值*適用稅率(2%~6%,視交易種類而定)(線上試算
    • 性質:地方稅
  • 處分土地所得:
    • 營業稅:免稅(營業稅法第8條 下列貨物或勞務免徵營業稅:一、出售之土地。)
    • 營所稅:免稅(所得稅法第4條第16款 下列各種所得,免納所得稅:十六、個人及營利事業出售土地,或個人出售家庭日常使用之衣物、家具 ,或營利事業依政府規定為儲備戰備物資而處理之財產,其交易之 所得。 )
  • 處分房屋所得:
    • 營業稅:應稅
    • 營所稅:應稅
(二、)股東階段-股利:綜所稅或未分配盈餘稅

公司階段繳完營所稅後,接著由稅後盈餘提列10%法定盈餘公積,並分發員工紅利,剩餘為可分配之盈餘:

  • 如果盈餘分配:一方面股利總額計入股東個人綜所稅之「營利所得」,另一方面分配可扣抵稅額予股東抵減其綜合所得稅。
  • 如果盈餘不分配:加徵10%未分配盈餘稅。

結論與建議

通常公司持有不動產的可能優點包括:

  • 資產私有:相較於非營利組織持有之公益性質,公司持有可保持不動產之私有目的。
  • 用途自由:相較於非營利組織持有財產之用途受限,公司持有可較彈性運用。
  • 單一所有權人:相較於個人持有後經繼承,公司持有可保持不動產所有權人之一致性,較不容易發生土地所有權分散所致無法利用之情況,
  • 隱蔽性佳:由於非董監事股東之姓名並非公開資訊,因此透過公司持有土地之隱密性較佳。

然而土地一旦移轉至公司名下,將來再移轉時即無法適用因繼承免徵土地增值稅之優惠,需慎重考慮。

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圖片來自www.masslib.net

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james, Chang

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